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Instruction d'un permis de construire: remarques qui peuvent vous être adressées

Le 26 juin 2018
Retour d'expérience de l'architecte Caroline THIBAULT sur l'instruction des permis de construire, sur les départements 76, 27, 60, 80, 93, 94, 95, avec des anecdotes pleines de surprise, et des rappels réglementaires!

Petit catalogue non exhaustif des travers de l'administration lors de l'instruction des autorisations d'urbanisme, que ce soit un permis de construire, une déclaration préalable ou un permis de démolir: voici quelques exemples tirés du retour des avis sur les dossiers qu'a déposés l'architecte Caroline THIBAULT ces 5 dernières années sur les départements 27, 76, 60, 80, 93, 94, 95. Ils sont créatifs et plein de surprises... Cela fait sourire mais fait perdre du temps!

Première interrogation: qui va instruire le permis de construire? Ces dernières années, à force de reconfiguration des services départementaux, communaux, intercommunaux avec regroupement des Comcom, pas facile de suivre! Entre les communes avec ou sans PLU, donc un circuit d'instruction différent de ce simple fait, entre les communes qui ont délégué ou pas la compétence, le dépôt d'un PC est à chaque fois un jeu de piste pour le citoyen!

Ensuite, il y a la gestion des délais: avant tout le récépissé. En général donné lors du dépôt en mairie du dossier de demande de PC. Parfois ce n'est pas le cas. Donc il faut être attentif à ce que ce soit bien la date de réception postale (lettre recommandée avec accusé de réception) ou dépôt en personne qui soit prise en compte et non l'enregistrement par le service, quelques jours plus tard parfois... Et puis il y a la demande de pièce complémentaire, qui arrive parfois pile à l'expiration du délai d'un mois réglementaire. Donc report d'autant du début du délai d'instruction. C'est incompréhensible pour le simple citoyen de voir qu'il faut presque 1 mois dans certains cas pour vérifier que les pièces sont complètes, pour des projets simples portant sur des maisons individuelles... Surcharge de travail dans les services administratifs?

Après, il faut analyser les demandes de pièces complémentaires, et au-delà des erreurs et oublis (nul n'est parfait! un petit détail peut échapper...) des demandes hors cadre réglementaire apparaissent quelquefois: dessiner les planchers sur la coupe alors que la notice dit clairement que seule l'enveloppe extérieure des bâtiments doit être représentée, ou alors est émise une remarque sur les surfaces déclarées, alors que les plans ne font pas partie des pièces réglementaires à transmettre dans une demande de permis de construire pour une maison individuelle. Comment fait le service d'instruction pour recalculer les surfaces alors qu'ils ne connaissent pas les dimensions des trémies d'escalier, des vides intérieurs, des épaisseurs de mur extérieurs, du nombre de planchers intermédiaires (une façade est parfois trompeuse!)? Pendant ce temps-là, le délai d'instruction court-il ou ne court-il pas, pour des demandes injustifiées?

Une anecdote qui ne serait aujourd'hui plus possible: émettre une remarque sur un dossier. La pièce complémentaire est fournie en réponse, et une autre remarque est émise... Cela peut durer longtemps! Aujourd'hui, les remarques doivent être exhaustive et transmises dans le mois qui suit le dépôt du dossier de PC.

Le vocabulaire: il faut se reporter au glossaire du PLU pour analyser finement les remarques de l'instruction et voir si elles sont fondées ou non. Par exemple: une remarque concernant un châssis de toit émise en s'appuyant sur un article du PLU qui concerne les baies alors qu'une baie est définie dans le glossaire du même PLU comme une ouverture dans un mur et non dans une toiture. Donc remarque non justifiée!

il y a des notions floues: il en est une, l'extension mesurée, qui parfois fait bondir les particuliers qui veulent agrandir leur maison! La réglementation ne la définit pas, la jurisprudence ou les pratiques locales (étonnant!) la fixent à 20%, 25%, ou 30%. Ces quelques pour cent de différence rendent un projet faisable ou non dans certains cas!

Les adaptations mineures: autorisées par le Code de l'Urbanisme dans certains cas très précis, en fait rarement utilisée, et surtout méconnue! Alors autant le mentionner dès le dépôt de PC pour justifier un dossier qui sinon pourrait être rejeté par méconnaissance, ou par application trop stricte d'une règle! Cependant, tout n'est pas permis non plus, il ne fait pas exagérer!

PC assorti de prescriptions: souvent utilisé pour rappeler des règles de base (gestion des eaux pluviales à la parcelle, construction à aligner strictement sur la limite, sans aucun débord de gouttière etc...) mais rarement pour autoriser un permis en demandant une rectification mineure sur un sujet pour lequel la règle qui doit être respectée ne l'a pas été, sans constituer pour autant un bouleversement du projet. Cela a pu servir parfois à refuser un permis de construire sous un prétexte exagéré (expérience personnelle sur un projet d'extension de maison...), afin de masquer le retard de transmission d'un avis d'un service spécialisé (risque inondation ou autre)... Quelle injustice pour le citoyen qui du coup a du mal à accepter ensuite les avis de l'administration mêmes bien-fondés!

Comme d'habitude, on garde en mémoire les anecdotes qui ont posé problème ou fait sourire, et oublié tous les dossiers qui sont passés sans anicroche!

A suivre...

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